Nepremičninski skladi kot zvrst kolektivnega investiranja
15. oktober 2007
Ko govorimo o investiranju prebivalstva oziroma malih vlagateljev, imamo običajno v mislih prenosljive vrednostne papirje, kot so delnice in obveznice ali pa nanje vezane posredne oblike naložb kot so vzajemni skladi. Vendar pa je temu segmentu investitorjev že dolgo na voljo tudi drugačna vrsta posredne naložbe: takšna, ki je vezana na nepremičnine in na nepremičninah temelječe gospodarske dejavnosti.
Posredna naložba v nepremičnine
Nepremičninski investicijski skladi imajo v svetu že zelo dolgo tradicijo. V Švici delujejo od leta 1938, v Nemčiji od leta 1959 in v ZDA od leta 1960. Glavni namen uvedbe je bil omogočiti nadzorovano kolektivno vlaganje malih vlagateljev v nepremičninske naložbe, za katere je znano, da so na dolgi rok nizko korelirane s klasičnimi naložbenimi razredi kot so delnice in obveznice. Zato so lahko koristno dopolnilo za znižanje tveganosti naložbenih portfeljev. Nepremičnine tradicionalno dobro ohranjajo realno vrednost (zaščita pred učinki inflacije). Obenem imajo nepremičninski skladi zaradi povečevanja likvidnosti nepremičnin tudi koristno narodnogospodarsko vlogo.
Vsaj eno od oblik kolektivnega investiranja v nepremičninske naložbe pozna zakonodaja večine razvitih svetovnih držav. Konkretne zakonodajne rešitve se razlikujejo, praviloma pa so jim skupne naslednje značilnosti:
večino sredstev sklada morajo sestavljati nepremičnine, ponekod so dovoljena tudi »druga nepremičninska sredstva« (npr. delnice podjetij z nepremičninsko dejavnostjo, hipotekarni dolžniški vrednostni papirji)
večina prihodkov sklada mora izvirati iz najemnin
nepremičninski sklad ali pa njegovi vlagatelji so deležni posebnih davčnih ugodnosti
ker gre za naložbeno zvrst, namenjeno prodaji na drobno, so povsod vključeni vsaj nekateri načini varovanja malih delničarjev (obvezna kotacija na borzi, nadzor s strani regulatorja trga vrednostnih papirjev, obvezna revizija, vrednotenje naložb s strani sodno zapriseženih cenilcev, skrbniška banka in podobno).
Pestrost naložbenih usmeritev skladov je dokaj velika. Zgodovinsko gledano je bilo največ tovrstnih skladov usmerjenih v poslovne zgradbe s pisarniškimi prostori in industrijske cone, sledijo trgovski centri in skladišča, potem razne vrste bivalnih nepremičnin (stanovanjsko-apartmajski kompleksi, hoteli, turistična naselja), parkirne hiše in drugo.
Odprta in zaprta oblika sklada
V svetu se nepremičninski skladi pojavljajo tako v odprti kot v zaprti obliki. Pri odprtih skladih ima vlagatelj pravico do unovčitve svojih enot premoženja iz sredstev sklada. Pri zaprtih skladih pa je število delnic nespremenljivo in vlagatelj svojo naložbo lahko unovči le s prodajo delnic na borzi.
Vsaka od oblik ima prednosti in slabosti. Prednost odprtega sklada je dostopnost malim vlagateljem že z nizkimi zneski vplačil in možnost varčevalnih načrtov ter neomejena likvidnost vlog po teoretični ceni. Posledice teh ugodnosti za vlagatelje so slabosti za upravljavca. Nujno je redno izračunavanje čiste vrednosti sredstev oziroma točke sklada, kar pri tovrstnih naložbah metodološko ni trivialno, saj v veliki meri nastopajo subjektivni faktorji (ocenjene vrednosti) in spreminjajoče se predpostavke, kadar gre za naložbe v zemljišča ali projekte v izgradnji. Poleg tega mora upravljavec stalno zagotavljati en del sredstev v denarju ali drugi likvidni obliki, za servisiranje prispelih zahtev za izplačilo. V skrajni konsekvenci lahko pritisk na izplačila pomeni celo prisilno prodajo nepremičnin ob neugodnem času, kar je slabo tako za izstopajoče investitorje kot tudi za preostale. Vse to seveda s stališča upravljanja naložb ni optimalno.1
Zaprti skladi po drugi strani niso pod pritiskom zahtev za izplačilo, zaradi česar odpade potreba po neprestanem vrednotenju portfelja, ki je glede na naravo naložb in majhno število transakcij z njimi v glavnem nepotrebno stroškovno breme. Vendar pa je zato negotovost vlagatelja glede vrednosti njegove vloge večja. Zaprti nepremičninski skladi praviloma kotirajo na borzah, in cena delnice se oblikuje v odvisnosti od ponudbe in povpraševanja. Kot je značilno tudi za druge vrste zaprtih skladov, to pomeni, da borzna cena lahko odstopa od teoretične, in to tako navzgor (cena vsebuje premijo) kot navzdol (cena vsebuje diskont).
Zaprti skladi predstavljajo večji del panoge.2 Po oceni analitskega podjetja AME Capital Ltd.,3 je februarja 2007 poslovalo 491 zaprtih nepremičninskih skladov v 19 državah po svetu. Sredstva so obsegala okoli 416 milijard GBP, pri čemer 56% odpade na severno Ameriko, 20% na zahodno Evropo, 13% na Oceanijo, 10% na Daljnji Vzhod. Preostanek tega besedila se omejuje predvsem na situacijo v Evropi.
Položaj panoge v Evropi
Spodnja preglednica4 prikazuje rast skupnih sredstev nepremičninskih skladov v posameznih evropskih državah, članicah evropskega združenja upravljavcev premoženja EFAMA med letoma 1995 in 2005 (podatki so v milijonih evrov).
DRŽAVA
1995
2005
Avstrija
1.082
Belgija
156
5.287
Francija
13.500
Italija
11.854
Luksemburg
641
3.730
Madžarska
1.421
Nemčija
31.623
85.429
Nizozemska
7.282
15.781
Poljska
236
Portugalska
2.164
8.164
Španija
77
6.477
Švica
5.713
7.687
Turčija
1.387
Velika Britanija
167
8.897
SKUPAJ
47.824
170.632
V tem desetletju se je pomen panoge okrepil in število držav, ki že omogočajo ustanavljanje nepremičninskih skladov, se je občutno povečalo.
V nasprotju z običajnimi vzajemnimi skladi, ki delujejo v skladu z direktivo UCITS5 o kolektivnih naložbenih podjemih v prenosljive vrednostne papirje, harmonizacije zakonodajnih režimov pri nepremičninskih skladih znotraj EU srednjeročno ni pričakovati. Če ne drugega, se članice ne želijo odpovedati pristojnosti nad davčno problematiko, ki ima na tem področju pomembno vlogo. Nepremičninski skladi pravno-formalno nastopajo v raznoraznih pogodbenih in korporativnih oblikah, na primer: SICAFI (Société d’Investissement à Capital Fixe en Immobilier) v Belgiji, SIIC (Société d’Investissements Immobiliers Cotée) v Franciji, FII (fondi comuni di investimento immobiliare) v Italiji ali REIT (real estate investment trust) v Veliki Britaniji.
Omejenost na lokalni trg matične države je ena od največjih zavor, ki mnoge evropske sklade postavlja v podrejen položaj glede na njihovo severnoameriško konkurenco. Čezmejno trženje nepremičninskih skladov v drugih članicah Unije namreč ni enotno urejeno in je povezano z administrativnimi in davčnimi ovirami. Ravno vidik trženja v povezavi s prihajajočo implementacijo direktive o trgih finančnih inštrumentov MIFID6 v državah članicah, izpostavlja konkurenčno prednost zaprtih skladov, ki bodo lahko preko kotacije na borzah v različnih državah lažje dosegli vlagatelje izven matične države.
Slovenija za razliko od vseh svojih sosed še ni uvedla nepremičninske različice investicijskega sklada v svojo zakonodajo, medtem ko obstoječi vrsti skladov, kot ju pozna ZISDU-1 (vzajemni sklad, investicijska družba) naložbe v nepremičnine izrecno izključujeta. Slovenskim vlagateljem je zato zaenkrat ta naložbena zvrst dostopna le preko tujih borz (zaprti skladi) ali z neposrednim vlaganjem v eni od tujih držav (odprti skladi).
INREV Vehicles Database Analysis, November 2006, INREV, www.inrev.org (European Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles) ↩
Progress on REIT Regimes in Europe, European Public Real Estate Association, 2006 ↩
Global REIT Report – February 2007, AME Capital Ltd. ↩
Luksuz praznih stanovanj: Nedavno je javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana dogradil novo sosesko Polje II s 183 stanovanji za neprofitni najem. Največ jih bo s površ...
Kako dobre so GURS-ove ocene naših nepremičnin: Zdaj, ko se je prvi cirkus glede objave posplošenih vrednosti nepremičnin malo polegel, poglejmo, kako blizu so GURS-ove ocenjene vrednosti dejanskim...
Anomalija najemnih stanovanj v številkah: Trenutno poteka javna razprava o osnutku novega nacionalnega stanovanjskega programa// (ONSP), ki ga je pripravilo Ministrstvo za okolje in prostor. ...
Citat dneva
Against logic there is no armor like ignorance. -- Laurence J. Peter
RSS prispevki
Mobilno
Družabno
Nepremičninski skladi kot zvrst kolektivnega investiranja
Ko govorimo o investiranju prebivalstva oziroma malih vlagateljev, imamo običajno v mislih prenosljive vrednostne papirje, kot so delnice in obveznice ali pa nanje vezane posredne oblike naložb kot so vzajemni skladi. Vendar pa je temu segmentu investitorjev že dolgo na voljo tudi drugačna vrsta posredne naložbe: takšna, ki je vezana na nepremičnine in na nepremičninah temelječe gospodarske dejavnosti.
Posredna naložba v nepremičnine
Nepremičninski investicijski skladi imajo v svetu že zelo dolgo tradicijo. V Švici delujejo od leta 1938, v Nemčiji od leta 1959 in v ZDA od leta 1960. Glavni namen uvedbe je bil omogočiti nadzorovano kolektivno vlaganje malih vlagateljev v nepremičninske naložbe, za katere je znano, da so na dolgi rok nizko korelirane s klasičnimi naložbenimi razredi kot so delnice in obveznice. Zato so lahko koristno dopolnilo za znižanje tveganosti naložbenih portfeljev. Nepremičnine tradicionalno dobro ohranjajo realno vrednost (zaščita pred učinki inflacije). Obenem imajo nepremičninski skladi zaradi povečevanja likvidnosti nepremičnin tudi koristno narodnogospodarsko vlogo.
Vsaj eno od oblik kolektivnega investiranja v nepremičninske naložbe pozna zakonodaja večine razvitih svetovnih držav. Konkretne zakonodajne rešitve se razlikujejo, praviloma pa so jim skupne naslednje značilnosti:
Pestrost naložbenih usmeritev skladov je dokaj velika. Zgodovinsko gledano je bilo največ tovrstnih skladov usmerjenih v poslovne zgradbe s pisarniškimi prostori in industrijske cone, sledijo trgovski centri in skladišča, potem razne vrste bivalnih nepremičnin (stanovanjsko-apartmajski kompleksi, hoteli, turistična naselja), parkirne hiše in drugo.
Odprta in zaprta oblika sklada
V svetu se nepremičninski skladi pojavljajo tako v odprti kot v zaprti obliki. Pri odprtih skladih ima vlagatelj pravico do unovčitve svojih enot premoženja iz sredstev sklada. Pri zaprtih skladih pa je število delnic nespremenljivo in vlagatelj svojo naložbo lahko unovči le s prodajo delnic na borzi.
Vsaka od oblik ima prednosti in slabosti. Prednost odprtega sklada je dostopnost malim vlagateljem že z nizkimi zneski vplačil in možnost varčevalnih načrtov ter neomejena likvidnost vlog po teoretični ceni. Posledice teh ugodnosti za vlagatelje so slabosti za upravljavca. Nujno je redno izračunavanje čiste vrednosti sredstev oziroma točke sklada, kar pri tovrstnih naložbah metodološko ni trivialno, saj v veliki meri nastopajo subjektivni faktorji (ocenjene vrednosti) in spreminjajoče se predpostavke, kadar gre za naložbe v zemljišča ali projekte v izgradnji. Poleg tega mora upravljavec stalno zagotavljati en del sredstev v denarju ali drugi likvidni obliki, za servisiranje prispelih zahtev za izplačilo. V skrajni konsekvenci lahko pritisk na izplačila pomeni celo prisilno prodajo nepremičnin ob neugodnem času, kar je slabo tako za izstopajoče investitorje kot tudi za preostale. Vse to seveda s stališča upravljanja naložb ni optimalno.1
Zaprti skladi po drugi strani niso pod pritiskom zahtev za izplačilo, zaradi česar odpade potreba po neprestanem vrednotenju portfelja, ki je glede na naravo naložb in majhno število transakcij z njimi v glavnem nepotrebno stroškovno breme. Vendar pa je zato negotovost vlagatelja glede vrednosti njegove vloge večja. Zaprti nepremičninski skladi praviloma kotirajo na borzah, in cena delnice se oblikuje v odvisnosti od ponudbe in povpraševanja. Kot je značilno tudi za druge vrste zaprtih skladov, to pomeni, da borzna cena lahko odstopa od teoretične, in to tako navzgor (cena vsebuje premijo) kot navzdol (cena vsebuje diskont).
Zaprti skladi predstavljajo večji del panoge.2 Po oceni analitskega podjetja AME Capital Ltd.,3 je februarja 2007 poslovalo 491 zaprtih nepremičninskih skladov v 19 državah po svetu. Sredstva so obsegala okoli 416 milijard GBP, pri čemer 56% odpade na severno Ameriko, 20% na zahodno Evropo, 13% na Oceanijo, 10% na Daljnji Vzhod. Preostanek tega besedila se omejuje predvsem na situacijo v Evropi.
Položaj panoge v Evropi
Spodnja preglednica4 prikazuje rast skupnih sredstev nepremičninskih skladov v posameznih evropskih državah, članicah evropskega združenja upravljavcev premoženja EFAMA med letoma 1995 in 2005 (podatki so v milijonih evrov).
DRŽAVA
1995
2005
1.082
156
5.287
13.500
11.854
641
3.730
1.421
31.623
85.429
7.282
15.781
236
2.164
8.164
77
6.477
5.713
7.687
1.387
167
8.897
47.824
170.632
V tem desetletju se je pomen panoge okrepil in število držav, ki že omogočajo ustanavljanje nepremičninskih skladov, se je občutno povečalo.
V nasprotju z običajnimi vzajemnimi skladi, ki delujejo v skladu z direktivo UCITS5 o kolektivnih naložbenih podjemih v prenosljive vrednostne papirje, harmonizacije zakonodajnih režimov pri nepremičninskih skladih znotraj EU srednjeročno ni pričakovati. Če ne drugega, se članice ne želijo odpovedati pristojnosti nad davčno problematiko, ki ima na tem področju pomembno vlogo. Nepremičninski skladi pravno-formalno nastopajo v raznoraznih pogodbenih in korporativnih oblikah, na primer: SICAFI (Société d’Investissement à Capital Fixe en Immobilier) v Belgiji, SIIC (Société d’Investissements Immobiliers Cotée) v Franciji, FII (fondi comuni di investimento immobiliare) v Italiji ali REIT (real estate investment trust) v Veliki Britaniji.
Omejenost na lokalni trg matične države je ena od največjih zavor, ki mnoge evropske sklade postavlja v podrejen položaj glede na njihovo severnoameriško konkurenco. Čezmejno trženje nepremičninskih skladov v drugih članicah Unije namreč ni enotno urejeno in je povezano z administrativnimi in davčnimi ovirami. Ravno vidik trženja v povezavi s prihajajočo implementacijo direktive o trgih finančnih inštrumentov MIFID6 v državah članicah, izpostavlja konkurenčno prednost zaprtih skladov, ki bodo lahko preko kotacije na borzah v različnih državah lažje dosegli vlagatelje izven matične države.
Slovenija za razliko od vseh svojih sosed še ni uvedla nepremičninske različice investicijskega sklada v svojo zakonodajo, medtem ko obstoječi vrsti skladov, kot ju pozna ZISDU-1 (vzajemni sklad, investicijska družba) naložbe v nepremičnine izrecno izključujeta. Slovenskim vlagateljem je zato zaenkrat ta naložbena zvrst dostopna le preko tujih borz (zaprti skladi) ali z neposrednim vlaganjem v eni od tujih držav (odprti skladi).
Preberite tudi: