Zgodovinar Niall Ferguson v svoji nedavni knjižni uspešnici The Ascent of Money
(Vzpon denarja) navaja rezultat raziskave, ki kaže, da dve tretjini Američanov ne razume obrestno-obrestnega računa.
Namreč, da rast neke vrednosti za 10% vsako leto ne predstavlja enakomerno rastoče premice, ampak eksponentno naraščajočo krivuljo. Tudi v Sloveniji splošno razumevanje tega računskega koncepta verjetno ni kaj dosti boljše. Eden od trdno zasidranih mitov pri nas je, da je nepremičnina donosna naložba, katere cena bo v nedogled rasla za najmanj 10% letno, tako kot je to veljalo v zadnjem desetletju. Po ljudskem prepričanju naj bi bil poglavitni razlog to, da je zazidljivega prostora omejeno mnogo, medtem ko je prebivalstva vedno več.
Eksponentne krivulje imajo nerodno lastnost, da hitro »podivjajo« ali, z drugimi besedami, da v praksi niso vzdržne. Prej ali slej naletijo na neko omejitev in eksponentna rast se konča. Ena od omejitev za ceno stanovanjske nepremičnine je kupna moč potencialnih kupcev. Pri povprečni neto plači 920 EUR (podatek za april 2009) je kvadratni meter novogradnje s ceno 3000 EUR in več pač nedosegljiv za veliko večino povpraševalcev. In tu se lahko gradbinci na glavo postavijo z dokazovanjem, da se za manj stanovanja v Ljubljani ne da zgraditi. Ker plače ne naraščajo tako hitro, je razkorak enostavno postal prevelik in povzročil trenutno mrtvilo na nepremičninskem trgu, ki mu bo nekaj časa sledilo upadanje povprečnih cen nepremičnin ter diferenciacija med njimi. Manj privlačne nepremičnine se bodo pocenile bistveno bolj kot tiste bolj zaželene. Sodeč po izkušnjah iz drugih evropskih držav, utegne ta proces trajati vsaj dve leti.
Tak potek dogodkov bi le dokazal, da tudi pri nas veljajo enake zakonitosti kot drugod in da Slovenija ne živi v nekem »breztežnostnem prostoru«. Hitra rast cen nepremičnin pri nas v zadnjem obdobju je bila posledica izravnave nekaterih anomalij in povečane dostopnosti relativno ugodnih kreditov. Končala bi se tudi, če ne bi bilo razmaha gospodarske krize, ki pa je vendarle obrat navzdol še pospešila.
V tej zgodbi jo bodo najslabše odnesli tisti investitorji v nepremičnine, ki so se zaleteli s preveč ambicioznimi projekti in bodo ostali z dograjenimi ali nedograjenimi objekti, ki jih ne bodo mogli spraviti v promet po cenah, na katere so računali. Če so gradili s pomočjo bančnih kreditov, jih bodo stroški financiranja pritiskali čedalje močneje. Pravzaprav je težko razumljivo, da nasedli gradbinci ne reagirajo z opaznejšimi popusti in se ne poskušajo bolj agresivno znebiti zalog, četudi z izgubo. Trenutno kaže, da so še v fazi tiščanja glave v pesek in upanja, da bo vihar kmalu minil, potem pa bo spet vse po starem. Tovrstna reakcija je bolj značilna za male individualne vlagatelje na delniških trgih, potem ko izpuhti en del vrednosti njihovih naložb, ne pa za profesionalce, ki imajo ponavadi več informacij in boljši pregled nad situacijo.
Zanimivo bo videti, ali si bodo gradbinci uspeli izposlovati državno pomoč. Razne ideje o tem vznikajo že vse od začetka leta. Po prvi naj bi država prek stanovanjskega sklada pokupila tržne presežke, po drugi naj bi znižali začasno DDV in tako kupcem nekoliko olajšali nakup. Morebitno interveniranje države v korist gradbenih podjetij vsekakor ne bi bilo sprejeto z vsesplošnim navdušenjem. Vsakršna državna pomoč je v današnji situaciji, ko se država zadolžuje, obremenitev prihodnjih generacij davkoplačevalcev. Mnogi med njimi so bodoči kupci svoje prve nepremičnine in jim seveda nikakor ni v interesu ohranjanje sedanjih prenapihnjenih cen z namenom, da bi investitorji, ki so se zakalkulirali, utrpeli čim nižjo izgubo.
Za prihodnje nepremičninske investitorje pa bi bilo morda koristno, da gredo za nekaj časa nabirat izkušnje na borzo vrednostnih papirjev, preden se lotijo večjih projektov. Tam se hitro naučiš, da je za to, da sploh ostaneš v igri, včasih nujno, da kakšno zgrešeno naložbo čim prej prodaš, pa čeprav za ceno, nižjo od nabavne.
RSS prispevki
Mobilno
Družabno
Nepremičnine in breztežnost
Zgodovinar Niall Ferguson v svoji nedavni knjižni uspešnici The Ascent of Money
(Vzpon denarja) navaja rezultat raziskave, ki kaže, da dve tretjini Američanov ne razume obrestno-obrestnega računa.
Eksponentne krivulje imajo nerodno lastnost, da hitro »podivjajo« ali, z drugimi besedami, da v praksi niso vzdržne. Prej ali slej naletijo na neko omejitev in eksponentna rast se konča. Ena od omejitev za ceno stanovanjske nepremičnine je kupna moč potencialnih kupcev. Pri povprečni neto plači 920 EUR (podatek za april 2009) je kvadratni meter novogradnje s ceno 3000 EUR in več pač nedosegljiv za veliko večino povpraševalcev. In tu se lahko gradbinci na glavo postavijo z dokazovanjem, da se za manj stanovanja v Ljubljani ne da zgraditi. Ker plače ne naraščajo tako hitro, je razkorak enostavno postal prevelik in povzročil trenutno mrtvilo na nepremičninskem trgu, ki mu bo nekaj časa sledilo upadanje povprečnih cen nepremičnin ter diferenciacija med njimi. Manj privlačne nepremičnine se bodo pocenile bistveno bolj kot tiste bolj zaželene. Sodeč po izkušnjah iz drugih evropskih držav, utegne ta proces trajati vsaj dve leti.
Tak potek dogodkov bi le dokazal, da tudi pri nas veljajo enake zakonitosti kot drugod in da Slovenija ne živi v nekem »breztežnostnem prostoru«. Hitra rast cen nepremičnin pri nas v zadnjem obdobju je bila posledica izravnave nekaterih anomalij in povečane dostopnosti relativno ugodnih kreditov. Končala bi se tudi, če ne bi bilo razmaha gospodarske krize, ki pa je vendarle obrat navzdol še pospešila.
V tej zgodbi jo bodo najslabše odnesli tisti investitorji v nepremičnine, ki so se zaleteli s preveč ambicioznimi projekti in bodo ostali z dograjenimi ali nedograjenimi objekti, ki jih ne bodo mogli spraviti v promet po cenah, na katere so računali. Če so gradili s pomočjo bančnih kreditov, jih bodo stroški financiranja pritiskali čedalje močneje. Pravzaprav je težko razumljivo, da nasedli gradbinci ne reagirajo z opaznejšimi popusti in se ne poskušajo bolj agresivno znebiti zalog, četudi z izgubo. Trenutno kaže, da so še v fazi tiščanja glave v pesek in upanja, da bo vihar kmalu minil, potem pa bo spet vse po starem. Tovrstna reakcija je bolj značilna za male individualne vlagatelje na delniških trgih, potem ko izpuhti en del vrednosti njihovih naložb, ne pa za profesionalce, ki imajo ponavadi več informacij in boljši pregled nad situacijo.
Zanimivo bo videti, ali si bodo gradbinci uspeli izposlovati državno pomoč. Razne ideje o tem vznikajo že vse od začetka leta. Po prvi naj bi država prek stanovanjskega sklada pokupila tržne presežke, po drugi naj bi znižali začasno DDV in tako kupcem nekoliko olajšali nakup. Morebitno interveniranje države v korist gradbenih podjetij vsekakor ne bi bilo sprejeto z vsesplošnim navdušenjem. Vsakršna državna pomoč je v današnji situaciji, ko se država zadolžuje, obremenitev prihodnjih generacij davkoplačevalcev. Mnogi med njimi so bodoči kupci svoje prve nepremičnine in jim seveda nikakor ni v interesu ohranjanje sedanjih prenapihnjenih cen z namenom, da bi investitorji, ki so se zakalkulirali, utrpeli čim nižjo izgubo.
Za prihodnje nepremičninske investitorje pa bi bilo morda koristno, da gredo za nekaj časa nabirat izkušnje na borzo vrednostnih papirjev, preden se lotijo večjih projektov. Tam se hitro naučiš, da je za to, da sploh ostaneš v igri, včasih nujno, da kakšno zgrešeno naložbo čim prej prodaš, pa čeprav za ceno, nižjo od nabavne.
Preberite tudi: