Zadnje čase v ZDA razvnema finančno javnost razmah ‘preračunljivih odstopov od hipotekarnega kredita’ (angl. strategic default). Gre za to, da kreditojemalci, ki so najeli kredit za nakup nepremičnine z nizko lastno udeležbo ali celo brez nje, od kreditne pogodbe odstopijo in vrnejo nepremičnino banki. To storijo kljub temu, da niso v tolikšni stiski, da posojila ne bi zmogli še naprej odplačevati, pač pa zato, ker je zaradi padca cen nepremičnin ta hiša zdaj vredna bistveno manj, kot je bila od nakupu.
Z njihovega stališča torej ni racionalno, da bi odplačevali nekdanjo napihnjeno vrednost, če lahko sedaj dobijo podobno hišo za bistveno manj denarja. Pomemben dejavnik za tako odločitev, ali je nepremičnina v zvezni državi, kjer dolg z vrnitvijo nepremičnine pod hipoteko popolnoma ugasne (non-recourse) ali pa dolg v zmanjšanem znesku ostane in se lahko banka usede na preostalo kreditojemalčevo premoženje (recourse). Kalifornija spada v prvo skupino in tam je tovrstnih odstopov tudi največ. Edina kazen, ki odstopnika v Kaliforniji zadane, je zmanjšana ocena kreditne sposobnosti za prihodnost (credit score). A to ni zadosten odvračalni dejavnik.
Do lani je bilo takih odstopov relativno malo, v letu 2009 pa je bilo v ZDA po nekaterih ocenah okoli milijon nepremičnin. Ta pojav seveda bankam povzroča izgube in praktične nevšečnosti.
V preteklosti je veljalo, da gre v takih primerih za neetično ali nemoralno dejanje kupca. »Dano besedo je treba držati« in od kreditojemalcev se je pričakovalo, da bodo svoje obveznosti poravnavali, kljub temu, da se je situacija spremenila v njihovo škodo. Da torej te škode ne bodo prevalili na banko. Poleg tega naj ljudje tega ne bi počeli, ker s tem zmanjšujejo vrednost nepremičnin svojim sosedom in še kak drug argument bi se našel.
Finančna kriza je to etično tehtanje spremenila. Prvič, banke so take hipotekarne kredite hitro prepakirale in v obliki obveznic prodale naprej. Drugič, taisto (odstop od pogodb) počnejo tudi same banke pri svojih naložbah. Tretjič, ljudje generalno nimajo več občutka, da bi jim kdorkoli z Wall Streeta lahko upravičeno pametoval o etiki, morali ali poštenosti.
Sedaj prevladuje mnenje, naj bo pri tem odločitev kreditojemalca rezultat suhoparne računice brez obremenjevanja s sentimentalnimi razlogi. Če mu nevšečnost selitve in znižane kreditne ocene odtehta razliko v ceni nepremičnine, naj se mirno izseli in vrže ključe banki v poštni nabiralnik.
Pri nas seveda zakonodaja ni taka kot v Kaliforniji, dolg namreč ostane in zato tega pojava pri hišah ni. Je pa opaziti nekaj podobnega pri vračanju avtomobilov na lizing lizinških hišam.
Luksuz praznih stanovanj: Nedavno je javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana dogradil novo sosesko Polje II s 183 stanovanji za neprofitni najem. Največ jih bo s površ...
Kako dobre so GURS-ove ocene naših nepremičnin: Zdaj, ko se je prvi cirkus glede objave posplošenih vrednosti nepremičnin malo polegel, poglejmo, kako blizu so GURS-ove ocenjene vrednosti dejanskim...
Anomalija najemnih stanovanj v številkah: Trenutno poteka javna razprava o osnutku novega nacionalnega stanovanjskega programa// (ONSP), ki ga je pripravilo Ministrstvo za okolje in prostor. ...
Citat dneva
"If you torture the data long enough, it will confess to anything." -- Ronald Coase
RSS prispevki
Mobilno
Družabno
Preračunljiv odstop
Zadnje čase v ZDA razvnema finančno javnost razmah ‘preračunljivih odstopov od hipotekarnega kredita’ (angl. strategic default). Gre za to, da kreditojemalci, ki so najeli kredit za nakup nepremičnine z nizko lastno udeležbo ali celo brez nje, od kreditne pogodbe odstopijo in vrnejo nepremičnino banki. To storijo kljub temu, da niso v tolikšni stiski, da posojila ne bi zmogli še naprej odplačevati, pač pa zato, ker je zaradi padca cen nepremičnin ta hiša zdaj vredna bistveno manj, kot je bila od nakupu.
Z njihovega stališča torej ni racionalno, da bi odplačevali nekdanjo napihnjeno vrednost, če lahko sedaj dobijo podobno hišo za bistveno manj denarja. Pomemben dejavnik za tako odločitev, ali je nepremičnina v zvezni državi, kjer dolg z vrnitvijo nepremičnine pod hipoteko popolnoma ugasne (non-recourse) ali pa dolg v zmanjšanem znesku ostane in se lahko banka usede na preostalo kreditojemalčevo premoženje (recourse). Kalifornija spada v prvo skupino in tam je tovrstnih odstopov tudi največ. Edina kazen, ki odstopnika v Kaliforniji zadane, je zmanjšana ocena kreditne sposobnosti za prihodnost (credit score). A to ni zadosten odvračalni dejavnik.
Do lani je bilo takih odstopov relativno malo, v letu 2009 pa je bilo v ZDA po nekaterih ocenah okoli milijon nepremičnin. Ta pojav seveda bankam povzroča izgube in praktične nevšečnosti.
V preteklosti je veljalo, da gre v takih primerih za neetično ali nemoralno dejanje kupca. »Dano besedo je treba držati« in od kreditojemalcev se je pričakovalo, da bodo svoje obveznosti poravnavali, kljub temu, da se je situacija spremenila v njihovo škodo. Da torej te škode ne bodo prevalili na banko. Poleg tega naj ljudje tega ne bi počeli, ker s tem zmanjšujejo vrednost nepremičnin svojim sosedom in še kak drug argument bi se našel.
Finančna kriza je to etično tehtanje spremenila. Prvič, banke so take hipotekarne kredite hitro prepakirale in v obliki obveznic prodale naprej. Drugič, taisto (odstop od pogodb) počnejo tudi same banke pri svojih naložbah. Tretjič, ljudje generalno nimajo več občutka, da bi jim kdorkoli z Wall Streeta lahko upravičeno pametoval o etiki, morali ali poštenosti.
Sedaj prevladuje mnenje, naj bo pri tem odločitev kreditojemalca rezultat suhoparne računice brez obremenjevanja s sentimentalnimi razlogi. Če mu nevšečnost selitve in znižane kreditne ocene odtehta razliko v ceni nepremičnine, naj se mirno izseli in vrže ključe banki v poštni nabiralnik.
Pri nas seveda zakonodaja ni taka kot v Kaliforniji, dolg namreč ostane in zato tega pojava pri hišah ni. Je pa opaziti nekaj podobnega pri vračanju avtomobilov na lizing lizinških hišam.
Več o tem v članku Rogerja Lowensteina: Walk Away From Your Mortgage!
Preberite tudi: