Nasveti za nakup stanovanja na razprodaji

Jasno postaja, da se bo v nasle­dnjih letih velik del novo­gra­je­nih sta­no­vanj pro­da­jal pod poseb­nimi pogoji: sta­no­va­nja, zase­žena s strani bank; sta­no­va­nja, vsi­ljena podi­z­va­jal­cem kot kom­pen­za­cija za opra­vljeno delo; pre­mo­že­nje iz ste­čajne mase in podobno. Kot so menili v vče­raj­šnji TV oddaji Polemika (posne­tek), bo pre­cej­šen del pod­je­tij v verigi grad­be­ni­štva v bli­žnji pri­ho­dno­sti pro­pa­del. Včerajšnje Finance so zato pri­pra­vile nekaj nasve­tov za poten­ci­alne kupce (Kako varno kupiti sta­no­va­nje od Vegrada, Možne pasti biva­nja v Celovških dvo­rih) takih sta­no­vanj. Česa se je v takih pri­me­rih dobro zavedati?

1. Nevarnosti, da vam pro­pade celo­tna vna­prej pla­čana kupnina, sta­no­va­nja pa ne dobite zaradi pro­pada inve­sti­torja (kot nekoč v Zbiljskem gaju ali Tacnu), po spre­je­tju Zakona o var­stvu kup­cev sta­no­vanj in eno­sta­no­vanj­skih hiš (ZVKSES), zdaj ni več. Ostaja pa nevar­nost, da vam pro­pade pla­čana ara. Strokovnjaki zato sve­tu­jejo, da skle­nete tako pogodbo, da ne pla­čate niče­sar vna­prej, pač pa šele takrat, ko je sta­no­va­nje kon­čano in je mogoč takoj­šen pre­vzem nepre­mič­nine po pla­čilu kupnine. Ob mno­žici pro­stih novo­gra­denj na trgu bodo pro­da­jalci prej ali slej morali na to pristati.
2. V pri­meru, da je novo­gra­dnja pod ban­čno hipo­teko, si morate v pogodbi zago­to­viti pogoje izdaje izbri­sne pobo­tnice, ravno tako pa pri­do­biti še izjavo banke-hipotekarne upnice, da vam bo pobo­tnico izdala.
3. Očitne napake pri pre­vzemu. Vztrajajte, naj jih čim več odpra­vijo, če obstaja nevar­nost ste­čaja inve­sti­torja, je še pose­bej pri­po­ro­čljivo zadr­žati pet odstot­kov kupnine, kot omo­goča ZVKSES.
4. Skrite napake, ki jih ob pre­vzemu še ne boste odkrili (vlaga in podobno). Ne imejte poseb­nega upa­nja, da bo firma, ki vam je pro­dala sta­no­va­nje, pre­ži­vela vso garan­cij­sko dobo. Nepremičninski inve­sti­torji že dalj časa za vsak pro­jekt usta­no­vijo svoj d.o.o., ki ga potem neredko name­noma pah­nejo v ste­čaj, nakar sploh ni več niko­gar, ki bi dejan­sko imel obve­zno­sti iz naslova garan­cije. Poznavalci pri­po­ro­čajo zadr­ža­nje še petih odstot­kov kupnine za skrite napake.
5. Nakup sta­no­va­nja, s kate­rim inve­sti­tor popla­čal podi­z­va­jalca in ga sedaj vam pro­daja ta podi­z­va­ja­lec, ni enak nakupu direk­tno od inve­sti­torja. Varstvo kupca po ZVKSES po mojem v tem pri­meru ne velja (morda me kak prav­nik popravi?) in tu morate biti še pose­bej pre­vi­dni pri izbri­sni pobo­tnici (glej točko 2), kajti sicer lahko kupite mačka v žaklju in vas bo lahko ime­tnik hipo­teke izsi­lje­val. Ne posta­nite talec pri more­bi­tnih nepo­rav­na­nih raču­nih med tre­tjimi osebami.
6. Če je objekt že nase­ljen, pre­ve­rite, katero pod­je­tje je uprav­nik bloka. Pogosto gre za firmo, lastni­ško pove­zano z grad­bin­cem, ki ne bo gle­dalo na inte­res lastni­kov sta­no­vanj, pač pa pred­vsem na inte­res inve­sti­torja. Upravnika je sicer možno nakna­dno zame­njati, ven­dar se boste eta­žni lastniki morali orga­ni­zi­rati, kar ute­gne biti večja ali manjša težava, odvi­sno od tega, koliko sta­no­vanj ne bo lastni­ških, pač pa v pro­fi­tnem ali nepro­fi­tnem najemu.
7. Če boste med prvimi kupci v objektu, v kate­rem bodo še dolgo pra­zna nepro­dana sta­no­va­nja, upo­šte­vajte višje stro­ške zaradi tega in more­bi­tne ostale nevšeč­no­sti (vlaga, ple­sen ali alge zaradi neo­gre­va­nja in podobno).

Dopolnjeno 15.4. 2010: Ko kupec lahko ostane brez sta­no­va­nja in kupnine (Finance)