Koliko najemnin je vredna nepremičnina

Pred časom je Stanovanjski sklad RS ponu­jal svoja nepro­dana sta­no­va­nja v najem, pri čemer je mesečno naje­mnino izra­ču­nal tako, da je pro­dajno ceno delil s 300. Ali je toli­kšna naje­mnina pri­merna, pre­vi­soka ali pre­nizka? Za Slovenijo ni vero­do­stoj­nih sta­ti­stič­nih podat­kov o dose­že­nih raz­mer­jih med naje­mnino in tržno ceno nepre­mič­nine, v tujini pa jih je dovolj. Spodaj je seznam sed­mih nem­ških mest, od kate­rih je vsako zasto­pano z naj­draž­jim in naj­ce­nej­šim predelom.

Spodnja tabela pri­ka­zuje naje­mnino in pro­dajno ceno rablje­nih sta­no­vanj po posa­me­znih mestih. Podatki so pov­zeti iz serije član­kov v reviji Das Investment, ki je tekla od decem­bra 2010 do maja 2011 in se nana­šajo na tržne cene v letu 2010.

Mesto Okrožje Najemnina (EUR/m2)
Cena (EUR/m2) Razmerje
Berlin Mitte 7,95 2.690 338
Berlin Charlottenburg 8,35 2.530 303
Berlin Steglitz 7,25 1.990 274
Berlin Neukölln 5,85 1.140 195
Hamburg Hafencity 25 5.977 239
Hamburg Ottensen 12,30 3.100 252
Hamburg Harburg 7,70 1.680 218
München Isarvorstadt 13,84 4.917 355
München Schwabing 13,67 3.968 290
München Laim 11,24 2.885 257
München Hasenbergl 10,71 2.364 221
Köln Lindenthal 10,00 2.729 273
Köln Lövenich 8,30 2.159 260
Bonn Südstadt 10,00 2.931 293
Bonn Auerberg 7,60 1.115 147
Düsseldorf Oberkassel 9,57 2.995 313
Düsseldorf Grafenberg 7,79 2.190 218
Düsseldorf Hellerhof 6,95 1.688 243
Frankfurt Westend 14,48 4.867 336
Frankfurt Niederrad 11,70 2.996 256
Frankfurt Sindlingen 10,44 1.957 187
POVPREČNO RAZMERJE 263

 

Največ šte­vilk za raz­merje »pro­dajna cena metra deljeno z naje­mno ceno metra« se znajde v rangu med 240 in 310, pov­pre­čje znaša 263.Torej bi se naje­mnik v 263 mese­cih z odpla­čano naje­mnino ize­na­čil z naku­pno ceno (seveda, če zane­ma­rimo časovno vre­dnost denarja in nere­a­li­stično pred­po­sta­vimo, da obe ceni ves ta čas osta­jata nespre­me­njeni). Glede na velik obseg naje­mnega sta­no­vanj­skega fonda v Nemčiji so zgor­nje šte­vilke ver­je­tno dokaj reprezentativne.

Pomen tega šte­vilč­nega raz­merja lahko inter­pre­ti­ramo pri­bli­žno takole. Če imamo delu­joč in likvi­den trg tako naje­mnih kot lastni­ških sta­no­vanj, in če raz­merje odstopa od pov­preč­nega, potem:

  • če je raz­merje visoko (>310) ter pro­dajna cena realna –> potem je naje­mnina ugo­dna (poceni za najemojemalca)
  • če je raz­merje nizko (<240) ter pro­dajna cena realna –> potem je naje­mnina neu­go­dna (drago za najemojemalca)
  • če je raz­merje visoko (>310) ter naje­mnina realna –> potem je pro­dajna cena pre­vi­soka (drago za kupca)
  • če je raz­merje nizko (<240) ter naje­mnina realna –> potem je pro­dajna cena pre­nizka (poceni za kupca)

OPOMBA: Cena je »realna«, če je brez težav in v krat­kem času dose­gljiva na trgu. Seveda je zgor­nji pri­mer poe­no­sta­vljen in meji sta izbrani pre­cej arbi­trarno, saj se raz­mere v raznih oko­ljih razlikujejo.

Kaj pa glede tega raz­merja velja pri nas?

Ta članek je bil objavljen v kategoriji nepremičnine.

Komentiraj

Tvoj email ne bo nikoli objavljen ali predan naprej. Nujna polja so označena z *

*
*

Lahko uporabiš te HTML značke in lastnosti: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Na tej strani uporabljamo piškotke! Z uporabo te spletne strani se strinjate s pogoji uporabe piškotov na vašem računalniku! Podrobnosti preverite tukaj . x