Ločevanje zrnja od plev v nepremičninski statistiki

Časo­pi­sni naslovi, ki pov­ze­majo sta­ti­stične podatke, vča­sih mejijo na črni humor. »Povprečna plača v Prekmurju posko­čila.« Zveni kot lepa novica, toda do tega skoka je leta 2009 pri­šlo le zato, ker je ob ste­čaju Mure izgi­nilo preko dva tisoč delov­nih mest in sko­raj toliko niz­kih plač. Kljub pre­te­žno nespre­me­nje­nim pre­o­sta­lim pla­čam v pre­k­mur­ski regiji je zato sta­ti­stika zaznala povi­ša­nje povprečja.

Statistika je veda, ki se ukvarja z mno­žič­nimi pojavi, zbi­ra­njem podat­kov, nji­ho­vim ana­li­zi­ra­njem in na koncu inter­pre­ti­ra­njem. Ravno zadnji korak, inter­pre­ti­ra­nje, je kriv za pogo­sto, že sko­raj pona­ro­delo mne­nje »laž, velika laž, sta­ti­stika«. Ali lahko iz sta­ti­stič­nih vzor­cev pote­gnemo smi­selne sklepe, je pač odvi­sno od tega, ali so izpol­njeni vsi potrebni pogoji.

Objavljeno v Pravni pra­ksi št. 32/2011, 25. avgu­sta 2011.
Leta 2008 smo za namen spre­mlja­nja trga nepre­mič­nin in kot pod­lago pod­lago pri obli­ko­va­nju sta­no­vanj­ske poli­tike dobili GURS-ova kvar­talna in letna poro­čila o pov­preč­nih cenah nepre­mič­nin na slo­ven­skem trgu. To je bil veli­kan­ski korak naprej, glede na skro­men dote­da­nji obseg podat­kov, ki jih je dotlej pri­pra­vljal samo Statistični urad RS.

Toda, v koli­kšni meri si upo­rab­niki teh poro­čil z njimi resnično lahko poma­gajo? Ali obstaja nevar­nost, da bi na pod­lagi more­bi­tne napačne inter­pre­ta­cije sta­ti­stike o nepre­mič­nin­skem trgu poli­tiki spre­je­mali napačne ukrepe, torej take, ki ne bi vodili k večji bla­gi­nji slo­ven­ske družbe na podro­čju pro­stor­skega načr­to­va­nja in sta­no­vanj­ske poli­tike? Očitno je namreč, da inve­sti­tor­jem z nase­dlimi nepre­mič­nin­skimi nalož­bami tran­spa­ren­tnost trga ni v poslov­nem inte­resu, enako pa velja tudi za banke, ki so nji­hove pod­vige financirale.

Kvartalna poro­čila o trgu nepre­mič­nin imajo namreč dolo­čene pomanj­klji­vo­sti. Tega se zave­dajo tudi nji­hovi pri­pra­vljavci, saj jih nava­jajo v opom­bah in meto­do­lo­ških poja­sni­lih. Podatke zbi­rajo v skladu s pred­pisi, ki obve­zu­jejo zave­zance za poro­ča­nje (notarje, nepre­mič­nin­ske agen­cije, dav­ka­rijo). Težav pri tem ni malo. GURS ne dobiva podat­kov o pro­da­nih novo­gra­dnjah, ampak le o rablje­nih nepre­mič­ni­nah. Zavezanci s poši­lja­njem podat­kov zamu­jajo. Mnoge kupo­pro­dajne tran­sak­cije niso opre­mljene s popol­nimi podatki, zaradi česar niso upo­šte­vane v ana­lizi. Za posa­me­zno opa­zo­vano obdo­bje ni obja­vljeno, koli­kšen delež od dejan­skih tran­sak­cij je zaje­tih v ana­lizo in koliko jih je bilo izlo­če­nih. Ali tiste, ki so bile izlo­čene, ne vpli­vajo v toli­kšni meri, da je zaradi neu­po­šte­va­nih tran­sak­cij rezul­tat pomembno dru­ga­čen, kot bi bil sicer? Cenovna obmo­čja (regi­o­nalni trgi) so rela­tivno majhna, zato se dogaja, da je v posa­me­znem kvar­talu v nekem obmo­čju vklju­čeno manj kot 20 pro­daj stanovanj.

Premajhen vzo­rec pa pogo­sto pomeni,da na izra­ču­nana niha­nja pov­preč­nih cen med kvar­tali pre­več vpliva struk­tura malo­šte­vil­nih tran­sak­cij kot pa dejan­ska spre­memba tržnih cen. Na posa­me­znem cenov­nem obmo­čju lahko že nekaj tran­sak­cij na bolj­ših loka­ci­jah pre­ma­kne izra­ču­nano pov­pre­čje nav­zgor, podobno pa velja tudi za celo­tno Slovenijo. Kadar je delež lju­bljan­skih tran­sak­cij v sku­pnem šte­vilu višji, »pov­prečna cena slo­ven­skega sta­no­va­nja« zra­ste in nasprotno.

Do naj­bolj zane­sljive ocene gibanj tržnih cen bi pri­šli, če bi skozi čas opa­zo­vali dose­žene cene pri zapo­re­dnih pro­da­jah istega sta­no­va­nja ali pa vsaj ena­ko­vre­dnih sta­no­vanj na isti loka­ciji, podobno kot se tega loteva meto­do­lo­gija ame­ri­ških nepre­mič­nin­skih inde­ksov S&P/Case-Shiller, ki so na tem podro­čju tudi naj­bolj uve­lja­vljeni. A tudi tu se znaj­demo v isti zagati. Da bi to lahko merili, bi morale biti izpol­njene dolo­čene pred­po­stavke, pa zaen­krat niso.

Skratka, GURS-ova poro­čila pred­sta­vljajo napre­dek, toda pri inter­pre­ta­ciji je smi­selno upo­šte­vati samo tiste izsledke, ki imajo dovolj veliko sto­pnjo zau­pa­nja. Dokler je tran­sak­cij tako malo in postopki ne tečejo gladko, se lahko bolj zane­semo na infor­ma­tivno vre­dnost letnih poro­čil, med­tem ko za kvar­talna to velja pre­cej manj.

Ta članek je bil objavljen v kategoriji nepremičnine z značko , .

En Komentar

  1. Sejad
    Objavljen na 29. september 2011 ob 13:17 | stalna povezava

    Ko že ome­njaš S&P Case-Shillerjev indeks, tukaj je zadnje poro­čilo o giba­nju tega inde­ksa, vklju­ču­joč pre­gled za 20 ame­ri­ških mest, ki so v nje­govi sestavi:
    http://www.bespokeinvest.com/thinkbig/2011/9/28/updated-case-shiller-home-price-indices.html

    Sicer tudi iz nji­hove tabele ni raz­vi­dno, koliko tran­sak­cij je bilo opra­vlje­nih, ven­dar glede na veli­ko­stni red obrav­nav­nih mest (vsako ima vsaj toliko pre­bi­val­cev kot Slovenija) je za pri­ča­ko­vati soli­den sta­ti­stični vzorec.

Komentiraj

Tvoj email ne bo nikoli objavljen ali predan naprej. Nujna polja so označena z *

*
*

Lahko uporabiš te HTML značke in lastnosti: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Na tej strani uporabljamo piškotke! Z uporabo te spletne strani se strinjate s pogoji uporabe piškotov na vašem računalniku! Podrobnosti preverite tukaj . x