Kako dobre so GURS-ove ocene naših nepremičnin

Zdaj, ko se je prvi cir­kus glede objave posplo­še­nih vre­dno­sti  nepre­mič­nin malo pole­gel, poglejmo, kako blizu so GURS-ove oce­njene vre­dno­sti dejan­skim, torej tem, ki so se vzpo­sta­vile na trgu med pov­pra­še­va­njem in ponudbo. V ta namen sem na slepo izbral vzo­rec 55 sta­no­vanj iz baze kupo­pro­daj­nih tran­sak­cij s sta­no­va­nji v Ljubljani v letih 2009 in 2010 ter dose­žene cene pri­mer­jal z GURS-ovimi.

Spodnja tabela pri­ka­zuje loka­cijo sta­no­va­nja, dejan­sko ceno, oce­njeno vre­dnost in raz­liko med njima. Pozitivna raz­lika pomeni, da je GURS sta­no­va­nje oce­nil »pre­vi­soko«, nega­tivna pa »pre­nizko«. Za katera sta­no­va­nja točno gre (celo­ten naslov ozi­roma šte­vilka stavbe in šte­vilka dela stavbe), lahko vidite v bazi, kamor sem GURS-ove cene ravno tako tudi dopisal.

Kat. občina Ulica Prodajna
cena (EUR)
GURS-ova
cena (EUR)
Odstopanje
Črnuče Cesta 24. junija 87.000 87.768 +1%
Črnuče Polanškova ulica 121.000 100.789 –17%
Dobrova Ravnikova uica 206.500 164.976 –20%
Dobrunje Cesta II. grupe odredov 103.000 63.162 –39%
Dravlje Adamičeva ulica 98.000 87.659 –11%
Dravlje Brilejeva ulica 68.000 61.664 –9%
Dravlje Plešičeva ulica 115.000 116.717 +1%
Gameljne Srednje Gameljne 103.000 122.089 +19%
Glince Klemenčičeva ulica 145.000 119.321 –18%
Glince Pilonova ulica 139.346 97.876 –30%
Golovec Hradeckega cesta 73.500 59.882 –19%
Gradišče I Gregorčičeva ulica 354.000 276.314 –22%
Gradišče II Oražnova ulica 100.000 105.529 +6%
Ježica Bratovševa plo­ščad 115.000 130.460 +13%
Karlovško pred­me­stje Dolenjska cesta 110.000 96.919 –12%
Kašelj Agrokombinatska cesta 120.000 129.348 +9%
Krakovsko pred­me­stje Krakovski nasip 95.000 125.264 +32%
Ljubljana mesto Čevljar­ska ulica 320.000 349.959 +9%
Moste Brodarjev trg 103.000 96.313 –6%
Moste Preglov trg 90.000 93.911 +4%
Nadgorica Ježa 100.000 114.772 +15%
Nove Jarše Beblerjev trg 70.000 56.720 –19%
Nove Jarše Ul. Hermana Potočnika 105.000 120.675 +15%
Poljansko pred­me­stje Gestrinova ulica 194.500 149.783 –23%
Poljansko pred­me­stje Glonarjeva ulica 95.000 130.517 +37%
Poljansko pred­me­stje Hudovernikova ulica 125.000 127.091 +2%
Prule Janežičeva cesta 90.000 91.428 +2%
Rudnik Gornji Rudnik I 120.000 92.995 –23%
Slape Chengdujska cesta 196.000 191.034 –3%
Slape Rusjanov trg 130.000 142.272 +9%
Sostro Cesta II. grupe odredov 63.000 118.113 +87%
Spodnja Šiška Aljaževa ulica 104.000 118.920 +14%
Spodnja Šiška Ulica Milana Majcna 175.000 157.766 –10%
Stanežiče Justinova ulica 250.000 263.874 +6%
Stožice Bratovševa plo­ščad 80.000 77.986 –3%
Stožice Ul. koro­škega bataljona 168.414 127.553 –24%
Šen­tpe­ter Grablovičeva cesta 118.000 76.369 –35%
Šent­vid nad Lj. Prušnikova ulica 85.000 77.316 –9%
Šmar­tno pod Šm.goro Preloge 91.000 105.380 +16%
Šte­pa­nja vas Bilečanska ulica 160.000 185.804 +16%
Šte­pa­nja vas Steletova ulica 57.000 54.962 –4%
Šujica Vrhovci, Cesta XIX 149.000 162.175 +9%
Tabor Kotnikova ulica 228.000 201.701 –12%
Tacen Kajakaška cesta 175.000 149.439 –15%
Tomišelj Lipe 77.000 111.270 +45%
Trnovsko pred­me­stje Barjanska cesta 256.500 265.916 +4%
Trnovsko pred­me­stje Ziherlova ulica 150.000 143.364 –4%
Udmat Prvomajska cesta 146.500 125.218 –15%
Vič Cesta v Zgornji log 135.000 105.851 –22%
Vič Tbilisijska ulica 125.000 144.261 +15%
Vižmarje Tacenska cesta 150.000 141.654 –6%
Zadobrova Cesta v prod 72.500 70.132 –3%
Zelena jama Kavčičeva ulica 105.000 93.054 –11%
Zgornja Šiška Adamičeva ulica 132.000 149.378 +13%
Zgornja Šiška Šišen­ska cesta 121.000 109.448 –10%

 

Na tem vzorcu je torej sku­pno odsto­pa­nje oce­nje­nih vre­dno­sti od pra­vih cen mini­malno, v pov­pre­čju samo –1%. Mediana odsto­panj znaša –3%. Največje odsto­pa­nje nav­zgor znaša +87%, nav­zdol pa –39%. Standardna devi­a­cija odsto­panj je 21%.

»Štih proba« potem­ta­kem kaže, da so GURS-ove ocene zelo dobre (seveda z upo­šte­va­njem dej­stva, da je vzo­rec maj­hen in nere­pre­zen­ta­ti­ven za popu­la­cijo vseh lju­bljan­skih sta­no­vanj). Poglejmo si to še na grafu.

Skoraj polo­vico sta­no­vanj je GURS oce­nil tako, da vre­dnost odstopa od dejan­ske za manj kot 10%. To je zelo dober rezul­tat, kajti naloga je bila težka. Tako razno­liko popu­la­cijo sta­no­vanj (makro in mikro loka­cije, sta­ro­sti, opre­mlje­no­sti itd.) je namreč zelo težko spra­viti v para­me­tre in for­mule. Če bi GURS-u z nasle­dnjimi pri­la­go­di­tvami ta pro­cent uspelo spra­viti nad 50%, bomo že lahko rekli, da je rezul­tat odli­čen. GURS-ov urad za mno­žično vre­dno­te­nje nepre­mič­nin si zasluži pohvalo.

Ta članek je bil objavljen v kategoriji nepremičnine.

3 Komentarji

  1. SloTech
    Objavljen na 20. januar 2012 ob 12:06 | stalna povezava

    Končno nekdo, ki je dejan­sko nare­dil kakšen izra­čun in se samo lapa v pra­zno kot naši novi­narji, ki poi­ščejo nekoga, ki pač ni zado­vo­ljen in potem nare­dijo cel šov.

    Mogoče bi bilo zani­mivo nare­diti tudi pri­mer­javo po letih, kajti vsi vemo, da so bile cen v 2009 veliko višje kot danes in so zato naj­brž tudi v mode­lih manj ute­žene. Prav tako so bile pri umir­ja­nju mode­lov upo­šte­vane tudi cene sta­no­vanj iz 2011.

    Me pa zanima kakšena bi bila sta­ti­stika pri hišah, ker kar nekaj nepre­mič­nin­skih agen­tov trdi, da so hiše na pode­že­lju pod­ce­njene v pri­mer­javi z dejan­sko vrednostjo.

  2. sandi
    Objavljen na 20. januar 2012 ob 18:28 | stalna povezava

    GURS-ove posplo­šene tržne vre­dno­sti naj bi veljale na sta­nje z dne 1. julija 2010. Ja, zani­mivo bi bilo videti razvoj po letih. Za cro­wd­so­ur­cing ope­ra­cije bi bilo bi fajn, če bi bili podatki vsem na voljo v čitljivi obliki. Pa niso, ampak je treba zanje plačati.

  3. jože
    Objavljen na 2. november 2014 ob 09:51 | stalna povezava

    No,ni vse zlato kar se sveti. Vprašanje pa je, kdo je kon­tro­li­ral na terenu prave podatke, ki so jih lastniki dali Gursovim popisovalcem–nadalje dejan­sko sta­nje delo­va­nja stanovanj-hiše v smi­slu instalacij,toplotnega ovoja fasade (po PURSE–učinkovita raba ener­gije), sta­nje stro­pov mede­ta­žnih kon­struk­cij, funk­ci­o­nal­nost tlo­ri­sov, oson­če­nje itd!

En Trackback

  1. […] Več na periskop.si  […]

Komentiraj

Tvoj email ne bo nikoli objavljen ali predan naprej. Nujna polja so označena z *

*
*

Lahko uporabiš te HTML značke in lastnosti: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Na tej strani uporabljamo piškotke! Z uporabo te spletne strani se strinjate s pogoji uporabe piškotov na vašem računalniku! Podrobnosti preverite tukaj . x