Zdaj, ko se je prvi cirkus glede objave posplošenih vrednosti nepremičnin malo polegel, poglejmo, kako blizu so GURS-ove ocenjene vrednosti dejanskim, torej tem, ki so se vzpostavile na trgu med povpraševanjem in ponudbo. V ta namen sem na slepo izbral vzorec 55 stanovanj iz baze kupoprodajnih transakcij s stanovanji v Ljubljani v letih 2009 in 2010 ter dosežene cene primerjal z GURS-ovimi.
Spodnja tabela prikazuje lokacijo stanovanja, dejansko ceno, ocenjeno vrednost in razliko med njima. Pozitivna razlika pomeni, da je GURS stanovanje ocenil »previsoko«, negativna pa »prenizko«. Za katera stanovanja točno gre (celoten naslov oziroma številka stavbe in številka dela stavbe), lahko vidite v bazi, kamor sem GURS-ove cene ravno tako tudi dopisal.
| Kat. občina | Ulica | Prodajna cena (EUR) |
GURS-ova cena (EUR) |
Odstopanje |
| Črnuče | Cesta 24. junija | 87.000 | 87.768 | +1% |
| Črnuče | Polanškova ulica | 121.000 | 100.789 | –17% |
| Dobrova | Ravnikova uica | 206.500 | 164.976 | –20% |
| Dobrunje | Cesta II. grupe odredov | 103.000 | 63.162 | –39% |
| Dravlje | Adamičeva ulica | 98.000 | 87.659 | –11% |
| Dravlje | Brilejeva ulica | 68.000 | 61.664 | –9% |
| Dravlje | Plešičeva ulica | 115.000 | 116.717 | +1% |
| Gameljne | Srednje Gameljne | 103.000 | 122.089 | +19% |
| Glince | Klemenčičeva ulica | 145.000 | 119.321 | –18% |
| Glince | Pilonova ulica | 139.346 | 97.876 | –30% |
| Golovec | Hradeckega cesta | 73.500 | 59.882 | –19% |
| Gradišče I | Gregorčičeva ulica | 354.000 | 276.314 | –22% |
| Gradišče II | Oražnova ulica | 100.000 | 105.529 | +6% |
| Ježica | Bratovševa ploščad | 115.000 | 130.460 | +13% |
| Karlovško predmestje | Dolenjska cesta | 110.000 | 96.919 | –12% |
| Kašelj | Agrokombinatska cesta | 120.000 | 129.348 | +9% |
| Krakovsko predmestje | Krakovski nasip | 95.000 | 125.264 | +32% |
| Ljubljana mesto | Čevljarska ulica | 320.000 | 349.959 | +9% |
| Moste | Brodarjev trg | 103.000 | 96.313 | –6% |
| Moste | Preglov trg | 90.000 | 93.911 | +4% |
| Nadgorica | Ježa | 100.000 | 114.772 | +15% |
| Nove Jarše | Beblerjev trg | 70.000 | 56.720 | –19% |
| Nove Jarše | Ul. Hermana Potočnika | 105.000 | 120.675 | +15% |
| Poljansko predmestje | Gestrinova ulica | 194.500 | 149.783 | –23% |
| Poljansko predmestje | Glonarjeva ulica | 95.000 | 130.517 | +37% |
| Poljansko predmestje | Hudovernikova ulica | 125.000 | 127.091 | +2% |
| Prule | Janežičeva cesta | 90.000 | 91.428 | +2% |
| Rudnik | Gornji Rudnik I | 120.000 | 92.995 | –23% |
| Slape | Chengdujska cesta | 196.000 | 191.034 | –3% |
| Slape | Rusjanov trg | 130.000 | 142.272 | +9% |
| Sostro | Cesta II. grupe odredov | 63.000 | 118.113 | +87% |
| Spodnja Šiška | Aljaževa ulica | 104.000 | 118.920 | +14% |
| Spodnja Šiška | Ulica Milana Majcna | 175.000 | 157.766 | –10% |
| Stanežiče | Justinova ulica | 250.000 | 263.874 | +6% |
| Stožice | Bratovševa ploščad | 80.000 | 77.986 | –3% |
| Stožice | Ul. koroškega bataljona | 168.414 | 127.553 | –24% |
| Šentpeter | Grablovičeva cesta | 118.000 | 76.369 | –35% |
| Šentvid nad Lj. | Prušnikova ulica | 85.000 | 77.316 | –9% |
| Šmartno pod Šm.goro | Preloge | 91.000 | 105.380 | +16% |
| Štepanja vas | Bilečanska ulica | 160.000 | 185.804 | +16% |
| Štepanja vas | Steletova ulica | 57.000 | 54.962 | –4% |
| Šujica | Vrhovci, Cesta XIX | 149.000 | 162.175 | +9% |
| Tabor | Kotnikova ulica | 228.000 | 201.701 | –12% |
| Tacen | Kajakaška cesta | 175.000 | 149.439 | –15% |
| Tomišelj | Lipe | 77.000 | 111.270 | +45% |
| Trnovsko predmestje | Barjanska cesta | 256.500 | 265.916 | +4% |
| Trnovsko predmestje | Ziherlova ulica | 150.000 | 143.364 | –4% |
| Udmat | Prvomajska cesta | 146.500 | 125.218 | –15% |
| Vič | Cesta v Zgornji log | 135.000 | 105.851 | –22% |
| Vič | Tbilisijska ulica | 125.000 | 144.261 | +15% |
| Vižmarje | Tacenska cesta | 150.000 | 141.654 | –6% |
| Zadobrova | Cesta v prod | 72.500 | 70.132 | –3% |
| Zelena jama | Kavčičeva ulica | 105.000 | 93.054 | –11% |
| Zgornja Šiška | Adamičeva ulica | 132.000 | 149.378 | +13% |
| Zgornja Šiška | Šišenska cesta | 121.000 | 109.448 | –10% |
Na tem vzorcu je torej skupno odstopanje ocenjenih vrednosti od pravih cen minimalno, v povprečju samo –1%. Mediana odstopanj znaša –3%. Največje odstopanje navzgor znaša +87%, navzdol pa –39%. Standardna deviacija odstopanj je 21%.
»Štih proba« potemtakem kaže, da so GURS-ove ocene zelo dobre (seveda z upoštevanjem dejstva, da je vzorec majhen in nereprezentativen za populacijo vseh ljubljanskih stanovanj). Poglejmo si to še na grafu.
Skoraj polovico stanovanj je GURS ocenil tako, da vrednost odstopa od dejanske za manj kot 10%. To je zelo dober rezultat, kajti naloga je bila težka. Tako raznoliko populacijo stanovanj (makro in mikro lokacije, starosti, opremljenosti itd.) je namreč zelo težko spraviti v parametre in formule. Če bi GURS-u z naslednjimi prilagoditvami ta procent uspelo spraviti nad 50%, bomo že lahko rekli, da je rezultat odličen. GURS-ov urad za množično vrednotenje nepremičnin si zasluži pohvalo.
RSS prispevki
Mobilno
Družabno
2 Komentarji
Končno nekdo, ki je dejansko naredil kakšen izračun in se samo lapa v prazno kot naši novinarji, ki poiščejo nekoga, ki pač ni zadovoljen in potem naredijo cel šov.
Mogoče bi bilo zanimivo narediti tudi primerjavo po letih, kajti vsi vemo, da so bile cen v 2009 veliko višje kot danes in so zato najbrž tudi v modelih manj utežene. Prav tako so bile pri umirjanju modelov upoštevane tudi cene stanovanj iz 2011.
Me pa zanima kakšena bi bila statistika pri hišah, ker kar nekaj nepremičninskih agentov trdi, da so hiše na podeželju podcenjene v primerjavi z dejansko vrednostjo.
GURS-ove posplošene tržne vrednosti naj bi veljale na stanje z dne 1. julija 2010. Ja, zanimivo bi bilo videti razvoj po letih. Za crowdsourcing operacije bi bilo bi fajn, če bi bili podatki vsem na voljo v čitljivi obliki. Pa niso, ampak je treba zanje plačati.
En Trackback
[…] Več na periskop.si […]