Stanovanjsko premoženje kot vir za 4. pokojninski steber

Lanska zavr­ni­tev poso­do­bljene pokoj­nin­ske zako­no­daje na refe­ren­dumu je odlo­žila spre­membe na tem podro­čju v nedo­lo­čeno pri­ho­dnost, ven­dar demo­graf­skim dej­stvom ne bomo mogli ube­žati. Veljavni sis­tem spro­tnih pri­spev­nih kri­tij prvega pokoj­nin­skega ste­bra, ki teme­lji na med­ge­ne­ra­cij­ski soli­dar­no­sti, je nastal in soli­dno delo­val v pre­te­klih, bistveno dru­gač­nih raz­me­rah. Toda raz­merje med aktiv­nimi zava­ro­vanci, ki vpla­ču­jejo v pokoj­nin­sko bla­gajno, in upo­ko­jenci, ki iz nje pre­je­majo, se je samo v dese­tih letih […] od 2000 do 2010 zni­žalo1 z 1,8 na 1,6 in se bo še naprej neiz­o­gibno poslabševalo.

Poleg tega se je veliko seda­njih upo­ko­jen­cev upo­ko­jilo zgo­daj, saj je Slovenija edina čla­nica Evropske unije, v kateri se moški lahko s polno delovno dobo upo­koji že pred 60. letom, žen­ska pa pred 58. letom.2 Življenj­ska doba in s tem tra­ja­nje pre­je­ma­nja pokoj­nin pa se podalj­šu­jeta. Statistika pravi, da lahko 65-letni moški pri nas pri­ča­kuje še 16 let življe­nja, 65-letna žen­ska pa še 20.3

Objavljeno v Pravni pra­ksi št. 1/2012, 11. janu­arja 2012.
Zaradi vsega tega postaja druž­beno breme pokoj­nin vse težje. Izdatki bla­gajne obve­znega pokoj­nin­skega zava­ro­va­nja zna­šajo preko 4,8 mili­jarde evrov in od tega samo 3,3 mili­jarde zago­to­vijo spro­tni pri­spevki delo­da­jal­cev in zapo­sle­nih od nji­ho­vih plač. Več kot mili­jardo znaša vsa­ko­le­tni trans­fer iz držav­nega pro­ra­čuna v pokoj­nin­sko bla­gajno, pre­o­stalo pa pride iz dru­gih virov. Delež izdat­kov za pokoj­nine v celo­tnem kolaču vsega, kar družba ustvari, pa ne more nara­ščati v nedo­gled. Trenutno obse­gajo izdatki za pokoj­nine okoli deset odstot­kov BDP,4 toda pro­jek­cije kažejo, da bi, če ne bo zmanj­ša­nja obsega pra­vic, do leta 2030 delež zra­sel na 12 odstot­kov, kar bi pome­nilo še doda­tno mili­jardo evrov vsako leto.5 Pokojnine bodo zato v pri­mer­javi s pla­čami ver­je­tno še naprej padale. Tveganje revščine je že zdaj za upo­ko­jence večje kot za mnoge druge sku­pine pre­bi­val­stva.6

Situacijo pokoj­nin­ske bla­gajne bi lahko olaj­šali neka­teri od nasle­dnjih ukre­pov ozi­roma nji­hova kombinacija:

  • podalj­še­va­nje delovne dobe in zvi­še­va­nje upo­ko­ji­tvene starosti,
  • povi­še­va­nje pri­spevka od plač,
  • zni­ža­nje pokoj­nin­skih pravic,
  • pove­ča­nje ali uvedba novih dav­kov in večja naslo­ni­tev na državni proračun.

Toda kot je poka­zal pro­pad Svetlikove pokoj­nin­ske reforme, so vsi po vrsti težko izve­dljivi in nepri­lju­bljeni. Dopolnili prvemu pokoj­nin­skemu ste­bru, drugi in tre­tji ste­ber, pa sta na ravni celo­tne popu­la­cije koli­čin­sko nepo­membna. Pred dese­tle­tjem uve­deni drugi ste­ber je neu­spel zaradi pre­niz­kih vpla­čil in dono­sov, var­če­va­nje v tre­tjem ste­bru pa si lahko pri­vo­šči le ozek sloj z nad­pov­preč­nimi dohodki.

Upokojenci imajo v lasti sko­raj polo­vico sta­no­vanj­skega fonda

Pomembna, a neiz­ra­bljena pred­nost Slovenije pa je mno­žično lastni­štvo nepre­mič­nin, ki pome­nijo veliko zalogo kapi­tala v lasti pre­bi­val­stva. Že sko­raj dese­tle­tje stro­kov­njaki opo­zar­jajo,7 da bi, pod dolo­če­nimi pogoji, ta kapi­tal lahko slu­žil kot četrti pokoj­nin­ski ste­ber. Tovrstno delno unov­či­tev tega pre­mo­že­nja ozi­roma črpa­nje likvi­dnih sred­stev kot doda­tek k pokoj­nini v tujini poznajo pod ime­nom equity rele­ase scheme. Več kot 94 odstot­kov slo­ven­skega sta­no­vanj­skega sklada je v zasebni lasti in po oceni Davida Bogataja8 je naj­manj 40 odstot­kov vre­dno­sti sta­no­vanj­skega sklada v lasti posa­me­zni­kov, sta­rih 65 let ali več, pri čemer sku­pna vre­dnost tega deleža znaša več kot 47 mili­jard evrov, kar pomeni pri­bli­žno 140 tisoč evrov na takega sta­ro­stnika v povprečju.

Možnih nači­nov črpa­nja nepre­mič­nin­skega kapi­tala z doda­tnim pogo­jem, da dose­da­nji sta­no­va­lec še naprej biva v nepre­mič­nini, je več:

  • pro­daja in hkra­tni povra­tni najem,
  • pro­daja z odlo­že­nim pre­no­som lastnin­ske pravice,
  • obra­tno hipo­te­karno poso­jilo z enkra­tnim ali obroč­nim izpla­či­lom in drugi.

Vsi vklju­ču­jejo tve­ga­nja, denimo obre­stne mere, življenj­ske dobe sta­no­valca in vre­dno­sti nepre­mič­nine, ki jih nosi ena ali druga pogod­bena stran. V pra­ksi držav, v kate­rih so taki posli že uve­lja­vljeni, se zato z njimi ukvar­jajo banke in zava­ro­val­nice, ki imajo raz­vito funk­cijo obvla­do­va­nja tve­ganj. Praviloma je vklju­čen tudi meha­ni­zem varo­va­nja pra­vic pro­da­jalca v obliki nad­zora s strani države, saj je sta­ro­stnik šib­kejša in manj pou­čena pogod­bena stranka. V Sloveniji smo že imeli afero z domnev­nimi golju­fi­jami in ode­ru­štvom pri podob­nih nepre­mič­nin­skih tran­sak­ci­jah, znano pod ime­nom afera Orion.9

Dosedanje domače izkušnje

Edini pro­gram za akti­vi­ra­nje nepre­mič­nega pre­mo­že­nja sta­ro­stni­kov v Sloveniji je ren­tni odkup sta­no­vanj, ki ga od leta 2004 izvaja Javni sta­no­vanj­ski sklad Mestne občine Ljubljana (JSS MOL). Ta ponuja vari­anto unov­či­tve nepre­mič­nine, pri kateri sta­no­va­lec skladu proda sta­no­va­nje ali hišo, hkrati pa se usta­novi dosmr­tna osebna slu­žnost sta­no­va­nja kot nepre­no­sljiva in nepo­de­dljiva pra­vica, ki uga­sne s smr­tjo ime­tnika. Prodajalec mora kupnino za sta­no­va­nje, zmanj­šano za stro­ške in davek, takoj vpla­čati v skle­ni­tev ren­tnega zava­ro­va­nja (dosmr­tno ali pa z zajam­čeno dobo izpla­če­va­nja) pri zava­ro­val­nici. Prodajalec potem od zava­ro­val­nice dobiva dogo­vor­jeno mesečno rento, zmanj­šano za nado­me­stilo za slu­žnost, ter še naprej biva v sta­no­va­nju. Višina tega nado­me­stila je izra­ču­nana v cenil­nem ela­bo­ratu nepremičnine.

Vendar pa je ome­njeni pro­gram tržno pov­sem neu­spe­šen, saj sta po sed­mih letih vanj vklju­čeni samo dve osebi. Katere pomanj­klji­vo­sti pro­grama so, po mojem mne­nju, krive za nje­govo nezanimivost?

Prvič, pro­gram omo­goča samo celo­tno in takoj­šnjo unov­či­tev nepre­mič­nine, ne pa tudi delne; čeprav bi kakemu inte­re­sentu zado­ščala tudi ta. Drugič, tran­sak­cija se izvrši po oce­njeni tre­nu­tni vre­dno­sti nepre­mič­nine, ki lahko od tržne odstopa nav­zdol. Poleg tega so bili lastniki nepre­mič­nin doslej trdno pre­pri­čani, da nji­hove cene lahko skozi čas samo rastejo, zaradi česar »pre­zgo­dnja« pro­daja v nji­ho­vih očeh pomeni izgubo. Tretjič, pro­da­ja­lec si ne more svo­bo­dno izbrati zava­ro­val­nice in ren­tnega pro­dukta. Ker ni kon­ku­rence, je ponu­jena višina rente nižja, kot bi bila sicer. Četrti, ver­je­tno pogla­vi­tni, razlog pa je psi­ho­lo­ški. V slo­ven­ski misel­no­sti je zako­re­ni­njeno pre­pri­ča­nje, da je člo­ve­kovo življe­nje uspe­šno le, če ob smrti dedi­čem zapu­sti nekaj vre­dnega, tu pa dedo­va­nja nepre­mič­nine ni.

Poleg tega pa, poroča direk­to­rica JSS MOL, »soro­dniki na inte­re­sente izva­jajo pri­tisk z oblju­bami o pomoči in hkrati že načr­tu­jejo, kako bodo sta­no­va­nje sami akti­vi­rali po smrti seda­njih lastni­kov.«10 Ta vidik potr­juje tudi nedavno doga­ja­nje pred uve­lja­vi­tvijo Zakona o soci­alno var­stve­nih pre­jem­kih (ZSVarPre),11 saj se je opa­zno šte­vilo dose­da­njih pre­je­mni­kov var­stve­nega dodatka in državne pokoj­nine odpo­ve­dalo12 nju­nemu pre­je­ma­nju, kajti v naspro­tnem pri­meru bi nji­hove nepre­mič­nine dobile zemlji­ško­knji­žno zaznambo pre­po­vedi obre­me­ni­tve in odtu­ji­tve in torej dediči z njimi po smrti lastni­kov ne bi mogli pro­sto razpolagati.

Bi bil nem­ški model obra­tnih hipo­tek zanimivejši?

V Nemčiji je uve­lja­vljen neko­liko dru­ga­čen model obra­tne hipo­teke13 (Umkehrhypothek) z lastnostmi, ki bi bile lahko za slo­ven­ske raz­mere pri­mer­nejše kot opi­sani model JSS MOL. Starostnik ali par, v kate­rem sta oba sta­rejša od 65 let, ki sta­nuje v lastni nepre­mič­nini, ki je bre­men pro­sta in vre­dna vsaj 100.000 evrov, lahko dobi pose­ben ban­čni kre­dit. Ta kre­dit bo zava­ro­van s hipo­teko na to nepre­mič­nino in ga bo sku­paj z obrestmi treba popla­čati ob dedo­va­nju ali izse­li­tvi, po želji pa lahko tudi prej. Kredit je izpla­čan v enkra­tnem zne­sku. Obrestna mera je fiksna in tre­nu­tno znaša 6,9 odstotka. Obresti se letno pri­pi­su­jejo glavnici.

Višina kre­dita je odvi­sna od sta­ro­sti inte­re­senta in okvirno znaša od 15 do 35 odstot­kov vre­dno­sti nepre­mič­nine. Zaradi te ome­ji­tve zne­ska nosi banka le mini­malno tve­ga­nje, da bo sta­no­va­lec živel tako dolgo, da bi se nabralo obre­sti toliko, da bi dolg pre­se­gel vre­dnost nepre­mič­nine. A tudi za to tve­ga­nje je banka zava­ro­vana pri zava­ro­val­nici: kre­di­to­je­ma­lec za odpla­čilo jamči izključno z zadevno nepre­mič­nino. V tem modelu torej dedo­va­nje ostaja, deduje se pre­o­sta­nek vre­dno­sti nepre­mič­nine po popla­čilu kre­dita. Če vre­dnost nepre­mič­nine med skle­ni­tvijo kre­di­tne pogodbe in smr­tjo lastnika zra­ste, so tega dobička dele­žni dediči.

Glavna sla­bost nem­škega modela je prav ome­ji­tev zne­ska. Če od 100.000 evrov vre­dne nepre­mič­nine dobimo 30.000 evrov likvi­dnih sred­stev, si z njimi ob pred­po­stavki tri­od­sto­tne obre­stne mere lahko izpla­ču­jemo 200 evrov dodatka k pokoj­nini okoli 15 let, kar bi lahko bilo pre­malo. Vendar pa ima kre­di­to­je­ma­lec več mane­vr­skega pro­stora in lahko črpani denar pora­blja v raz­lič­nih obdo­bjih in zneskih.

Čez noč ne bo šlo

Uvajanje takega modela obra­tnih hipo­tek pri nas bi zah­te­valo teme­ljito nepri­stran­sko infor­mi­ra­nje poten­ci­al­nih strank ob hkra­tnem var­stvu nji­ho­vih potro­šni­ških pra­vic, da ne bi pri­ha­jalo do zlo­rab. V ZDA je od prvih idej do raz­maha obra­tnih hipo­tek minilo 15 let, tudi v Nemčiji spre­je­ma­nje te novo­sti poteka raz­me­roma počasi. Današnji čas kre­di­tnega krča v evrop­skem ban­čnem sis­temu je sicer nepri­me­ren za tako širi­tev ban­čne ponudbe, kajti zanjo bi banke morale imeti sta­bilne dol­go­ročne vire sred­stev in ta pogoj danes ni izpolnjen.

Ne glede na to pa lahko v pri­ho­dno­sti pri­ča­ku­jemo pove­čano pov­pra­še­va­nje osta­re­lih lastni­kov pre­ve­li­kih nepre­mič­nin po nači­nih za akti­va­cijo nji­ho­vega nepre­mič­nega pre­mo­že­nja. Če država ne bo ure­dila stan­dar­di­zi­rane oblike takega finanč­nega inštru­menta, se bosta ponudba in pov­pra­še­va­nje našla dru­gače. Če ne bodo pri­sluh­nile domače banke, bodo prek posre­dni­kov vsko­čile tuje.

Ker tre­nu­tno ni na vidiku možnih dru­gih reši­tev, ki bi trajno zago­to­vila vzdr­žnost pokoj­nin­ske bla­gajne, ostaja akti­va­cija sta­no­vanj­skega pre­mo­že­nja ena od red­kih resnih možno­sti za laj­ša­nje finanč­nega polo­žaja seda­njih in pri­ho­dnjih upo­ko­jen­cev. Odgovorno od poli­tike bi bilo, da tak zame­tek četr­tega pokoj­nin­skega ste­bra vključi pri nasle­dnjem poskusu moder­ni­za­cije pokoj­nin­ske zakonodaje.

  1. Košir, D.: Varna sta­rost za vse gene­ra­cije. Urad Vlade RS za komu­ni­ci­ra­nje, Ljubljana, sep­tem­ber 2010 (http://www.vlada.si/fileadmin/dokumenti/si/projekti/2010/Strukturne_reforme/Varna_starost_za_vse_generacije.pdf).
  2. Belovič, M.: Postopne spre­membe v pokoj­nin­skem sis­temu dru­god po Evropi, v: Delo, 13. maj 2011 (http://delo.si/novice/referendum/postopne-spremembe-v-pokojninskem-sistemu-drugod-po-evropi.html) .
  3. Musil, M.: Zavarovanja za sta­rost – danes in jutri. Zbornik posveta Kako zago­to­viti neod­vi­snost v sta­ro­sti, 12. decem­bra 2010, Kapitalska družba d.d., (http://www.kapitalska-druzba.si/_files/1892/Zavarovanja_%20za_%20starost_danes_in_jutri_Musil.pdf).
  4. Vertot, N.: Starejši v Sloveniji. Statistični urad RS, 2010 (http://www.stat.si/novica_prikazi.aspx?id=3461) .
  5. Čok, M., in drugi: Dolgoročni pomen 2. pokoj­nin­skega ste­bra. Ekonomska fakul­teta Univerze v Ljubljani, marec 2010 (http://www.pokojninskad-a.si/uploads/datoteke/DOLGOROCNI%20POMEN%202%20POKOJNINSKEGA%20STEBRA_EF_marec2010.pdf).
  6. Intihar S.: Kazalniki dohodka in revščine, Slovenija, 2010 – zača­sni podatki. Statistični urad RS, 16. sep­tem­ber 2011 (http://www.stat.si/novica_prikazi.aspx?id=4177).
  7. Bogataj, M., in Bogataj, D.: Zemljiška renta in instru­ment obra­tne hipo­teke v pro­duk­tih ban­čnih in zava­ro­val­nih rent. Zbornik refe­ra­tov 14. sre­ča­nja Država, drža­vljani, sta­no­va­nja, GZS, Portorož, 13. in 14. novem­ber 2003 (ure­dnik Kožar, A.), str. 56–69.
  8. Bogataj, D.: Instrument obra­tne hipo­teke v var­stvu države. Zbornik refe­ra­tov 22. posveta Poslovanje z nepre­mič­ni­nami, GZS, Portorož, 17. in 18. novem­ber 2011 (ure­dnik Gržinič, B.), str. 69–82.
  9. Vipotnik, M.: Razvpita afera Orion je ostala brez kazen­skega epi­loga, v: Dnevnik, 26. februar 2008.
  10. Hegler, J.: Rentni odkup sta­no­vanj. Zbornik refe­ra­tov 22. posveta Poslovanje z nepre­mič­ni­nami, GZS, Portorož, 17. in 18. novem­ber 2011 (ure­dnik Gržinič, B.), str. 83–86.
  11. Ur. l. RS, št. 61/10.
  12. Repovž, E.: ZPIZ pre­jel 4500 odpo­vedi. Delo, 21. decem­ber 2011, 21. decem­ber 2011 (http://www.delo.si/gospodarstvo/makromonitor/zpiz-prejel-4500-odpovedi.html).
  13. Lindenberg, C.: Umkehrhypotheken in Deutschland: „Iss dein Haus“, v: Das Investment, 17. sep­tem­ber 2010 (http://www.dasinvestment.com/investments/immobilien/news/datum/2010/11/10/umkehrhypotheken-in-deutschland-iss-dein-haus/) .
Ta članek je bil objavljen v kategoriji nepremičnine, pokojnina z značko , .

3 Komentarji

  1. francelj
    Objavljen na 12. junij 2012 ob 08:13 | stalna povezava

    Pokojninski sis­tem je uni­čil tova­riš Janez Drnovšek, ko je pre­po­lo­vil pri­spe­vek delo­da­jal­cev. Naj vlada vzpo­stavi nazaj prej­šnji odsto­tek pri­spevka delo­da­jal­cev, pa bo mir. Do takrat, ko je Drnovšek to sto­ril, je bilo denarja v pokoj­nin­ski bla­gajni vedno dovolj.

  2. Uroš Ornik
    Objavljen na 13. junij 2012 ob 11:38 | stalna povezava

    Težavo bo pred­sta­vljala tudi vre­dnost nepre­mič­nine. Trenutno je stvar takšna (po mojem spre­mlja­nju nepre­mič­nin­skega trga): cca. 30 let stara hiša, rela­tivno vzdr­že­vana, a ven­darle odraz časa sno­va­nja in tra­ja­nja, takšna, ki je nasta­jala v lastnem potu in odre­ka­nju, na trgu ni vre­dna toliko denarja (ali pa je pri­bli­žno toliko).
    Težko bo upra­vi­čila ohra­ni­tev vre­dno­sti z nadalj­njimi leti (tra­ja­nje hipo­teke).
    Lahko pa da je vre­dna, samo kup­cev ni:)

  3. Objavljen na 21. junij 2012 ob 15:53 | stalna povezava

    @Uroš: Ja, vse­ka­kor bi bil pri­me­ren le en del nepre­mič­nin: pre­te­žno sta­no­va­nja, hiše pa veliko manj (še pose­bej tiste, ki so nastale v samo­gra­dnji, z morda pomanj­kljivo dokumentacijo).

En Trackback

  1. […] Vendar pa je ome­njeni pro­gram tržno pov­sem neu­spe­šen, saj sta po sed­mih letih vanj vkl… […]

Komentiraj

Tvoj email ne bo nikoli objavljen ali predan naprej. Nujna polja so označena z *

*
*

Lahko uporabiš te HTML značke in lastnosti: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Na tej strani uporabljamo piškotke! Z uporabo te spletne strani se strinjate s pogoji uporabe piškotov na vašem računalniku! Podrobnosti preverite tukaj . x