Padanje cen nepremičnin lahko ustavi samo višja sila

V logiki poznamo miselni para­doks vse­mo­goč­no­sti, ki si v eni izmed raz­li­čic zasta­vlja nasle­dnje vpra­ša­nje: »Kaj se zgodi, ko nepre­ma­gljiva sila deluje na nepre­ma­kljiv pred­met?« Predpostavka seveda je, da taki dve stvari dejan­sko obsta­jata. Filozofi, teo­logi in celo pisci znan­stvene fan­ta­stike so pre­dla­gali raz­lične izhode iz te zagate. Tokrat ugi­bajmo, kaj sledi, če si kot nepre­ma­gljivo silo pred­sta­vljamo kupno moč poten­ci­al­nih kup­cev, kot nepre­ma­kljiv pred­met pa cene slo­ven­skih sta­no­vanj­skih nepre­mič­nin. Močnemu kon­glo­me­ratu inte­re­sov, ki si že več let pri­za­deva usta­viti ali vsaj zavi­rati pada­nje cen, namreč naspro­tuje ne samo pomanj­ka­nje denarja, ampak tudi spre­me­njena psi­ho­lo­gija ude­le­žen­cev na trgu.

O tej temi sem v tej rubriki prvič pisal pred tremi leti (Pok balona, ki ga nihče ni hotel videti, Pravna pra­ksa 11/2010). Tedaj je v medi­jih kro­žila domi­slica o Križaničevem reše­va­nju nase­dlih grad­bin­cev (SCT, Primorje, Vegrad) z dav­ko­pla­če­val­skim denar­jem, češ da je v naci­o­nal­nem inte­resu, da ima Slovenija grad­bene veli­kane. Tudi danes, če bo nasto­pila nova vlada, bi se ute­gnila vrniti podobna zami­sel, tokrat z name­nom reše­va­nja ogro­že­nih para­dr­žav­nih bank NLB, NKBM in Abanke.

Objavljeno v Pravni pra­ksi št. 9/2013, 7. marca 2013.
Danes je kupna moč pre­bi­val­stva nižja kot je bila pred tremi leti in ban­čni kre­diti so težje dosto­pni, na trgu nepre­mič­nin pa še vedno vlada mrtvilo, saj je pro­meta zelo malo. Skoraj vsi teda­nji naj­ve­čji grad­binci so v ste­čaju ali pri­silni porav­navi, banke pa so zaradi nevr­nje­nih kre­di­tov postale eko­nom­ske lastnice šte­vil­nih dogra­je­nih ali nedo­kon­ča­nih novo­gra­denj. Cene nepre­mič­nin so se od vrha sredi 2008 do konca lan­skega leta v pov­pre­čju nomi­nalno zni­žale za 16 odstot­kov, kar z upo­šte­va­njem infla­cije pomeni okoli 23 odstotkov.

Banke pa še naprej trma­sto vztra­jajo pri nere­alno viso­kih cenah za »svoje« nepre­mič­nine, zato da lahko čim dlje odla­šajo s sla­bi­tvami naložb in posle­dično s potrebo po zago­ta­vlja­nju doda­tnega kapi­tala. Prav ta teden smo, na pri­mer, lahko pre­brali, da je ste­čajni upra­vi­telj lju­bljan­skih Celovških dvo­rov po tako ime­no­vani likvi­da­cij­ski ceni med 1800 in 2200 evrov na kva­dra­tni meter uspel pro­dati samo 3 od 331 sta­no­vanj (zače­tne Vegradove cene za ta sta­no­va­nja so se leta 2009 gibale med 2800 in 3100 evri). Tudi te cene torej niso likvi­da­cij­ske, če zaloge ni mogoče likvi­di­rati. Še vedno so pre­vi­soke za sko­raj nova sta­no­va­nja z nepo­sre­če­nimi tlo­risi zra­ven garaže mestnih avtobusov.

V zadnjih treh letih se je spre­me­nila per­cep­cija ude­le­žen­cev na trgu sta­no­vanj­skih nepre­mič­nin. Prodajalci so opu­stili zablodo, da je nepre­mič­nina naj­var­nejša oblika naložbe, pri kateri gre cena lahko samo nav­zgor. Kupci pa vedo, da lahko s potr­pe­žlji­vo­stjo naj­dejo pro­da­jalca, ki s pro­dajo ne more odla­šati v nedo­gled in bo zah­te­vano ceno spu­stil tudi glo­boko pod oce­njeno vre­dnost iz GURS-ovega mno­žič­nega vre­dno­te­nja nepremičnin.

Rabljena sta­no­va­nja bodo zato šla še naprej v isti smeri, nav­zdol. Po zadnjem GURS-ovem poro­čilu o sta­nju na trgu nepre­mič­nin v zadnjem kvar­talu leta 2012 je pov­prečna tržna cena rablje­nega sta­no­va­nja v več­sta­no­vanj­ski hiši v Ljubljani zna­šala 2282 EUR. V novih raz­me­rah je tudi ta nivo nevzdr­žen. Če kupna moč nem­škega kupca, ki ima v pov­pre­čju dva­krat višji doho­dek od slo­ven­skega, zado­šča za cene, ki so nižje od 1500 EUR/m2 (to velja npr. za Hannover, Dortmund, Magdeburg), tudi slo­ven­ski kupec dol­go­ročno ne bo zmo­žen kupo­vati 50% dražje, ne glede na druge raz­like med situ­a­ci­jama na trgu. In, mimo­grede, nem­ški kupec sta­no­va­nja lahko pri svoji banki dobi hipo­te­karni kre­dit s fiksno obre­stno mero na 20 let z 20% lastno ude­ležbo — z efek­tivno obre­stno mero 3,40%. Kupec v državi z nizko boni­teto, kot je Slovenija, pa lahko o takšnih poso­jil­nih pogo­jih samo sanja.

V boju med nepre­ma­gljivo silo in nepre­ma­klji­vim pred­me­tom torej zma­guje sila, pred­metu pa ostaja samo še upa­nje na reši­tev »deus-ex-machina«, ozi­roma v našem pri­meru na nove reše­valne pakete iz javne bla­gajne, na pri­mer v obliki nadalj­njega vsa­ko­le­tnega doka­pi­ta­li­zi­ra­nja bank ali večjega posega držav­nega sta­no­vanj­skega sklada na naku­pni strani.

Ta članek je bil objavljen v kategoriji nepremičnine z značko , .

En Komentar

  1. vlečni konj
    Objavljen na 6. maj 2013 ob 00:40 | stalna povezava

    par dni potem, ko so od obve­znic dobili dolarje, bi vlada že z izpo­so­je­nim dav­ko­pla­če­val­skim denar­jem reše­vala pro­pa­dle grad­bince, glej http://www.finance.si/8339589/Vlada-%C5%BEeli-obuditi-ajdovsko-Primorje

Komentiraj

Tvoj email ne bo nikoli objavljen ali predan naprej. Nujna polja so označena z *

*
*

Lahko uporabiš te HTML značke in lastnosti: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Na tej strani uporabljamo piškotke! Z uporabo te spletne strani se strinjate s pogoji uporabe piškotov na vašem računalniku! Podrobnosti preverite tukaj . x